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总结我国公募REITs 2022 年年度报告，尽管底层资产经营面临多重因素扰动，但部分产品的业绩表现和分派率完成度仍然可圈可点。底层资产估值方面，大部分特许经营权REITs 底层资产估值随时间而回落，产权REITs 的底层资产估值则变化不大。此外，投资者结构数据显示当前REITs 市场以机构投资者为主，其中产业园区、能源和保障房是机构投资者占比较高板块，而生态环保板块的个人投资者占比最高。
多重压力下，公募REITs 2022 年业绩表现如何？2022 年全年，散点疫情频发、宏观经济下行压力、免租以及通行费优惠等因素影响下，公募REITs底层资产业绩表现分化，其中不乏亮点。可供分配金额方面，除高速公路的可供分配金额不及预期外，其余大部分REITs 的可供分配金额均实现了招募说明书的预测值，对应的分派率（按发行价购入）基本都在4%以上。
底层资产估值变动。对于特许经营权REITs 而言，剩余期限内其资产的市场价值将逐年递减并趋于零，因此2022 年多数特许经营权REITs 的资产估值均不同程度回落。但仍有3 只REITs 的底层资产估值有所上调，其中，由于2039 年及以后底层高速公路的通行费收入预测较招募说明书的初始预测有所提高，华夏中国交建REIT 底层资产估值上涨；华夏越秀高速REIT则因为折现率的下调导致底层资产估值增长；鹏华深圳能源REIT 由于售气量、售电价等指标预测调整，底层资产的营业收入预测值较招募说明书有所增长，带动底层资产估值实现了11%的较大幅度增长。产权REITs 方面，底层资产估值整体变化不大。根据各REIT 年报和评估报告，绝大多数的产权REITs 底层基础设施最新估值较初始估值上涨0%-2%左右。首批上市的REITs 中，3 只产业园区REITs 的最新估值较2021 年估值小幅回落或持平。
投资者结构变动。对比各REIT 2022 年中报、上市公告交易书和年报披露的投资者结构数据，公募REITs 市场以机构投资者为主。分板块看：（1）高速公路REITs——截至2022 年底，各REIT 的机构投资者占比均较2022年年中有所增长。其中，国金中国铁建REIT 的机构投资者占比提升幅度最高；（2）生态环保REITs——该板块是整个REITs 市场中个人投资者占比较高的板块，2 只REITs 的个人投资者占比均超过20%；（3）能源REITs——截至2022 年底，鹏华深圳能源REIT 的机构投资者占比达到96.95%，较发行时增长近2 个百分点；（4）产业园区REITs——除国君东久新经济REIT 外，其余各单REIT 的机构投资者持有份额占比都有不同程度的提升，且占比的增幅不小；（5）仓储物流REITs——持有人占比分化明显，中金普洛斯REIT 的机构投资者占比高达96.4%，而红土盐田港REIT 的机构投资者占比则略低于90%；（6）保障房REITs——该板块机构投资者占比较高，3 只REITs 的相关读数均在95%左右。
风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场整体的风险偏好。
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